视点！重庆楼市又熄火了，症结在哪里？

今年重庆楼市的情况，目前不太乐观，看起来又熄火了。

在经历二三月份短暂的小阳春之后，重庆四月新房销量出现明显的回落，最近连续两周的新房住宅成交量都只有10万多方，这可是传统“金山银四”的四月，这样的销量是远不如人意的。

重庆楼市为什么起不来？症结在哪里。

(资料图)

我认为，在上一轮去库存周期里，重庆楼市购房需求透支太严重，如今存量已经过剩，楼市失去上涨预期后，短期集中抛盘的太多。

仅在2016年-2021年这六年里，重庆中心城区新房商品住宅就卖了约1.35亿方，如果按套均100㎡计算，也就是135万套房，可以满足400多万人的居住需求了。而重庆主城九区常住人口总共也才1047万，2016年至今的新增人口不到200万。

在上一轮去库存周期里，全国楼市都透支严重，而重庆因为是全国一二线城市唯一不限购的城市，而且房价低，炒房的人实在太多，所以那几年重庆楼市透支更加严重。

而经过三年疫情后，很多人经济面临困难，都迫切想短期内抛盘变现，导致二手房挂牌量持续飙升。

上月，重庆链家二手房挂牌量相继冲破19万和20万大关，如今重庆二手挂牌量已经逼近21万套大关，这样的增速让人不寒而栗。

重庆新房的低迷，很大程度也是因为承受了二手房市场的猛烈冲击。很多新盘的主要竞盘，变成了周边的二手房。

过去很长一段时间，重庆新房成交量都远远高于二手房，人们也总是说重庆人有严重的新房癌。

但是，情况在2022年发生大逆转。2022年重庆中心城区二手房住宅成交套数119562套，月均大约在1万套左右，这样的成交量并不低。但2022年重庆新房只成交49891套。也就是说2022重庆每10套住房交易就有7套是二手房成交。

保利发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中提到，2022年重庆二手房套数和新房套数比为2.26，这在全国主要的一二城市中高居第一。

今年一季度，重庆二手房成交了28382套，新房成交了18886套。二手房销售占比约60%，仍然远高于新房。

为什么重庆购房人转向了二手房？

一方面，这两年大量开发商的楼盘停工甚至烂尾，包括恒大、融创、金科这些销售额常年在重庆排名前列的品牌开发商。人们购买新房的信心遭到重创。

另一方面，重庆新房因为地价等原因，价格被拉高，但二手房价格跟不上。重庆二手房存量太大，愿意低价抛售套现的人太多。二手房房东压低价格后，让新房和二手房对比起来缺乏性价比。

虽然二手房仍能保持月均近1万套的去化，但二手房抛盘的人实在太多了。买房的似乎还没有卖房的多。

过去重庆长期天量供应，尤其在2016年-2021年这几年新房成交量过大，需求透支严重。

如今，存量二手房大量集中释放，二手房房东为抢夺客户不断压低价格，形成踩踏式出货，继而拖累新房销售，这就是重庆楼市的症结所在。

重庆还是需要稳楼市的，之前出台了不少措施，也在酝酿一些重磅政策。

本月上旬，重庆住建官方上就发布了《重庆市棚户区改造三年行动计划(2023—2025年)(征求意见稿)》。

上周，我们对《重庆市棚户区改造三年行动计划(2023—2025年)(征求意见稿)》进行了相关解读，大家关注度很高，近2万阅读，也有很多讨论。但因为XX原因，我们也删掉了文章。

据说，征求意见稿在公告期内就撤回去了，上面可能还需要深思熟虑。

我认为，重庆楼市症结还是比较清晰的，就看上面的态度和处理智慧了。